День у нотариуса шаг за шагом: что на самом деле происходит за этот час

День у нотариуса — это следствие, а не событие

Многие клиенты нервничают перед днём у нотариуса. На самом деле это самая спокойная часть процесса — при условии, что подготовка сделана. За столом нотариуса проблемы не решают, там зачитывают то, о чём уже договорились.

Если что-то идёт не так, то почти всегда это пошло не так неделями раньше: непроверенный документ, несогласованный срок или фраза, которую никто не прочитал.

До нотариуса: что должно быть сделано

1. Договорённость на бумаге. Договор о бронировании или предварительный договор, где есть цена, сроки, что остаётся в квартире, когда происходит передача и что будет, если одна из сторон откажется.
2. Проверка крепостной книги. Кто собственник, какие ипотеки, аресты, сервитуты или ограничения записаны. Это я всегда смотрю сам и заранее, а не в день сделки.
3. Согласия собственников. Сособственники, согласие супруга, несколько наследников. Отсутствующее согласие — самая частая причина переноса сделки.
4. Положение дел в товариществе. Задолженности, ремонтный кредит, хозяйственный план, запланированные работы. Банк покупателя всё равно об этом спросит.
5. Деньги и банк. Приходит ли покупатель с кредитом или со своими деньгами, используется ли депозит нотариуса, когда поступят деньги и когда гасится старая ипотека продавца.
6. Проект договора. Нотариус присылает проект заранее. Прочитайте его в спокойной обстановке, а не в поисках парковки. Вопросы задавайте до, а не во время.

День сделки

Перед началом

Приезжайте заранее. Возьмите действующий документ, удостоверяющий личность, — ID-карту или паспорт, водительские права не подойдут. Если кто-то приходит по доверенности, доверенность должна быть нотариальной и уже быть у нотариуса.

Зачитывание договора

Нотариус зачитывает договор вслух. Это требование закона и одновременно ваша последняя возможность что-то исправить. Зачитывание кажется медленным, но именно здесь всплывают ошибки, которых раньше никто не заметил: не та площадь, не то имя, забытая кладовка, несогласованная мебель.

Если что-то непонятно, скажите об этом. Нотариус беспристрастен, и его работа — обеспечить, чтобы обе стороны понимали, под чем подписываются. Глупых вопросов в этой комнате не бывает.

Подписи

В случае жилья обычно подписывают одновременно и договор купли-продажи, и вещно-правовой договор — то есть договорённость и переход собственности оформляются одним документом. В сделке с кредитом в той же комнате добавляется установление ипотеки в пользу банка покупателя.

Движение денег

Цена покупки идёт либо через депозит нотариуса, либо напрямую на согласованных условиях. Депозит означает, что деньги уже на счёте нотариуса и уходят продавцу тогда, когда условия выполнены. Для продавца это самый безопасный вариант, и я всегда предпочитаю его, когда это возможно.

Запись в крепостной книге

Подпись ещё не делает вас собственником. Нотариус подаёт заявление, и право собственности переходит тогда, когда сделана запись. Это занимает время, и торопить его смысла нет — а вот знать, что это время есть, стоит.

Из-за чего сделки чаще всего срываются в день подписания

Нотариусы — люди точные, и они не подпишут, если что-то не сходится. Вот из-за чего я видел, как сделки переносили тем же утром:

• Одна из сторон не приехала. Сособственник за границей, доверенности нет. Цифровая подпись договор купли-продажи не заменяет — удостоверение на расстоянии существует, но о нём договариваются за недели.
• Просроченный документ. ID-карта действует до утра сделки и ни часом дольше.
• Старая ипотека в крепостной книге. Кредит продавца давно выплачен, а запись осталась. Для её удаления нужно согласие банка, а оно не приходит за один день.
• Несогласованная мебель. Кухонный гарнитур, карнизы, каменка в сауне. Если этого нет в договоре, спор начинается ровно в тот момент, когда все уже сидят за столом.
• Долг товариществу, о котором никто не знал. Неоплаченный счёт прежнего собственника всплывает при запросе банка покупателя.

Каждое из этого по отдельности решаемо. Дорого то, что решение занимает дни, а тем временем кредитное решение покупателя может истечь или вторая сторона занервничает.

Расходы

Плата нотариуса установлена законом и зависит от стоимости сделки, поэтому она не обсуждается и у разных нотариусов не отличается. Добавляется госпошлина за запись в крепостной книге. Кто несёт эти расходы — вопрос договорённости сторон: в Эстонии их часто делят пополам, но это должно быть записано в договоре, а не подразумеваться.

Спросите точную сумму в нотариальном бюро заранее. Тогда в день сделки не будет сюрпризов.

Если вы продаёте и покупаете одновременно

Очень частая ситуация: вы продаёте свою квартиру и одновременно покупаете новую. Две сделки должны сойтись по времени, потому что деньги от первой идут во вторую.

Сделать это можно двумя способами. Либо обе сделки ставят на один день, обычно одну за другой в том же нотариальном бюро, либо в первом договоре согласуют более длинный срок передачи, который даёт вам время на переезд. Работают оба варианта, но сам собой не случится ни один — это нужно решить уже тогда, когда принято первое предложение, а не за неделю до нотариуса.

После подписи: работа ещё не закончена

Самая частая ошибка — думать, что с нотариусом всё сделано. Остаётся та часть, которая и порождает споры:

• Передача и акт. Показания счётчиков, ключи, состояние, фотографии. Акт приёма-передачи — короткая бумага, которая окупается в первый же раз, когда кто-то о чём-то спорит.
• Переоформление договоров. Электричество, газ, интернет, страховка.
• Уведомление товарищества о смене собственника.
• Переезд в согласованную дату. Если продавец остаётся в квартире, это должно быть в договоре, а не в устном доверии.

Где в этой картине я

Моя работа — сделать день у нотариуса скучным. Проверяю документы заранее, общаюсь с нотариусом, банком и второй стороной, прохожу договор вместе с вами до подписания и присутствую на сделке. Если что-то всплывает, оно всплывает за недели до подписи — это единственное место, где решить проблему ещё дёшево.