Покупка с жилищным кредитом: что уладить до первого просмотра

Неверный порядок стоит вам квартиры

Типичная история: человек месяц ходит по просмотрам, наконец находит ту самую и говорит продавцу, что хочет купить, — но сначала ему нужно в банк. Продавец тем временем принимает предложение от того, у кого кредитное решение уже в кармане.

Хорошие объекты не ждут. Выходя на рынок без финансирования, вы всегда конкурируете с тем, кто готов решить быстрее. Поэтому первый шаг — банк, а не портал.

1. Предварительное кредитное решение прежде всего остального

Положительное кредитное решение точно говорит вам, каков ваш бюджет, — и эта цифра почти всегда другая, чем вы себе представляли. Решение действует какое-то время, обычно пару месяцев, и его можно продлить.

Запросите предложения из нескольких банков. Разница в марже и условиях реальная, а на десять или двадцать лет она большая. Ваш нынешний домашний банк не автоматически лучший вариант.

2. Самофинансирование и побочные расходы

Банки обычно просят собственное участие около пятой части — точное требование зависит от банка и вашего профиля. Государственное поручительство позволяет часть этого покрыть, если вы входите в целевую группу, например как молодая семья или военнослужащий. Спросите об этом в банке отдельно, потому что сами это предлагают не всегда.

Цена покупки — не единственный расход. Учтите также:

• Плату нотариуса и госпошлину
• Договорную плату банка и акт оценки
• Страхование жилья, которого требует банк
• Переезд, первую обстановку, ремонт
• Запас, о котором вы никому не рассказываете, — тот, что покроет первый сюрприз

Если все деньги уходят на первый взнос и запаса не остаётся, любая проблема первого года сразу становится большой проблемой.

3. Приведите свою кредитоспособность в порядок заранее

Банк смотрит на ваши ежемесячные обязательства и платёжное поведение. Перед подачей заявления:

• Закройте неиспользуемые лимиты кредитных карт и овердрафты. Даже неиспользованный лимит снижает кредитоспособность.
• Погасите мелкие рассрочки и быстрые кредиты. Они бьют непропорционально сильно.
• Не меняйте работу прямо перед подачей. Испытательный срок в глазах банка — риск.
• Проверьте, нет ли у вас забытого платёжного нарушения. Они всплывают удивительно часто.
• Если вы предприниматель, подготовьте более длинную историю доходов — с вас спросят больше, чем с наёмного работника.

И самое важное: не покупайте машину в рассрочку, пока жилищный кредит на рассмотрении. Так бывает, и заканчивается это плохо.

4. Знайте, какие объекты банк не финансирует

Даже покупатель с хорошим кредитным решением получит кредит не на что угодно. Залог должен подходить банку. Сложности обычно возникают, когда:

• у здания нет разрешения на эксплуатацию или данные строительного регистра не совпадают с действительностью,
• у строения в регистре другое назначение, чем то, ради которого в него собираются заселяться,
• объект в очень плохом состоянии или в районе с очень маленьким рынком,
• речь идёт об идеальной доле в общей собственности без ясного порядка пользования.

Это проверяют до того, как сделано предложение, а не после. Иначе вы заплатите за договор бронирования и не получите кредит.

5. Впишите условие о кредите в договор бронирования

Если вы платите плату за бронирование, а кредит не дают, эти деньги могут остаться у продавца. Это вопрос договора, а не справедливости.

Поэтому в договоре бронирования должно быть написано, что происходит, если банк говорит нет: возвращаются ли деньги и на каких условиях и сколько времени у вас есть на то, чтобы собрать финансирование. Это самая важная фраза во всей бумаге, и оставлять её устной нельзя.

6. Акт оценки и сюрприз, который из него приходит

Банк заказывает акт у профессионального оценщика. Если стоимость по оценке окажется ниже согласованной цены покупки, банк посчитает сумму кредита от меньшей цифры, а разницу вам придётся покрыть своими деньгами.

Это означает три возможности: добавить своё, пересмотреть цену с продавцом или сделка не состоится. Поэтому разумно делать предложение с цифрой, которую можно обосновать рынком, — а не просто с той, на которую продавец махнёт рукой.

7. Что происходит в день сделки

В сделке с кредитом у нотариуса одновременно подписывают и договор купли-продажи, и установление ипотеки в пользу банка. Представителю банка присутствовать не нужно. Деньги обычно идут через депозит нотариуса или от банка напрямую после внесения записи.

Ваша задача — до этого дня убедиться, что кредитный договор прочитан и что вы точно знаете, каким будет платёж первого года и как он изменится, если процент сдвинется.

Коротко

Правильный порядок такой: банк, бюджет, критерии и только потом просмотры. Когда это сделано, вы на рынке тот покупатель, которого продавец предпочтёт, — и никакое умение торговаться этого не заменит.

Если вы покупаете первое жильё и хотите, чтобы кто-то прошёл этот путь вместе с вами, напишите. Первый разговор бесплатный, и если окажется, что вы справитесь сами, я скажу и это.