Продажа наследственного жилья: три вещи, которых наследники обычно не знают

Самая трудная часть — не продажа

Продажа наследственного имущества — единственная работа, в которой я говорю с клиентами больше о людях, чем о квадратных метрах. Решающих несколько, у каждого своё отношение к этому дому, и обычно кто-то только что умер. Торопиться не нужно.

А вот знать, где этот процесс чаще всего застревает, стоит. Почти всегда это одно из трёх мест.

1. Вы не можете продать то, что не записано в крепостной книге на ваше имя

Самое распространённое недоразумение. Человек звонит и говорит, что мамина квартира пустует и её хотелось бы выставить на продажу. Спрашиваю, проведено ли наследственное производство. Ответ часто такой: завещание есть — как будто этого было достаточно.

Завещание — это не право собственности. До продажи должно быть:

1. Наследственное производство начато у нотариуса. Это делает кто-то из наследников на основании заявления.
2. Выдано свидетельство о праве на наследство. Это документ, который говорит, кто наследники и в каких долях.
3. Запись в крепостной книге изменена на имя наследников.

Только тогда можно продавать. Это занимает время, и это время нужно заложить в план продажи, а не обнаружить за неделю до нотариуса, когда покупатель уже найден и его кредитное решение начинает истекать.

Второе, о чём часто не знают: вместе с наследством переходят и обязательства. Если у умершего были долги или ипотека, наследование их не отменяет. Если картина неясная, выясните это до того, как что-то примете, — и спросите совета у нотариуса, который ведёт производство.

2. Налоговый вопрос, который чаще всего оказывается сюрпризом

При продаже унаследованной квартиры у вас нет стоимости приобретения в том смысле, в каком она есть у человека, купившего квартиру самостоятельно. Вы за неё не платили, значит, нет и суммы, на которую можно уменьшить доход от продажи.

На практике это значит, что налоговое обязательство может оказаться заметно больше, чем наследники себе представляют. В правилах есть исключения — например, важно, было ли имущество чьим-то собственным местом жительства и как долго.

Я не налоговый консультант и цифру здесь вам не назову. Дайте себе одно простое правило: прежде чем договариваться о цене, получите ответ по своей конкретной ситуации в Налогово-таможенном департаменте или у налогового консультанта. Разница между знанием и незнанием может составить несколько тысяч евро, и задним числом это не исправить.

Если наследников несколько, этот расчёт нужно сделать для каждого отдельно. Ситуации разные.

3. Несколько наследников означает, что один несогласный останавливает всё

Если квартира принадлежит нескольким наследникам в общей собственности, один наследник продать её в одиночку не может. Решение должно быть общим. Именно здесь семьи застревают чаще всего — не из злого умысла, а потому что у кого-то другой график или другое ожидание по цене.

Что помогает:

• Один представитель. Нотариальная доверенность на одного наследника, который общается с маклером, нотариусом и покупателем. Иначе каждый вопрос идёт через четыре телефона, а ответ занимает неделю.
• Ожидание по цене — до объявления. Запишите нижнюю границу, до которой вы готовы идти. Без этого на первое предложение будет спор, а не решение.
• Ясная договорённость о расходах и распределении. Кто платит коммунальные во время продажи, как делится доход, что будет с мебелью и личными вещами.
• Вариант с выкупом. Если один хочет продать, а другой нет, часто разумнее, чтобы один выкупил долю другого. Для этого нужна честная оценка, и я даю её так же, как при продаже.

Если договорённости не получается, есть и путь прекращения общей собственности через суд. Он медленный и дорогой, а результат почти всегда хуже для всех, чем договорённость. Я советую его только тогда, когда другой возможности действительно нет.

Практические вещи, которые обычно оставляют на последнюю минуту

• Коммунальные и товарищество. Проверьте задолженности и состояние ремонтного кредита. Банк покупателя всё равно их спросит, а обнаруженный долг в день сделки означает перенос.
• Освобождение квартиры. Личные вещи нужно перебрать, и эмоционально это самая тяжёлая часть. Дайте себе на это настоящее время, а не одну субботу.
• Страховка и отопление. Пустая квартира зимой — это риск. Не дайте страховке прерваться.
• Не делайте ремонт. В унаследованной квартире соблазн «привести ещё немного в порядок» велик. Чаще всего эти деньги теряются. Освобождение, уборка и хорошие фотографии дают больше.

Чем я здесь помогаю

Я не веду наследственное производство и не считаю налоги — это работа нотариуса и налогового консультанта. Но я знаю, в каком порядке всё должно идти, и могу сказать, сколько квартира стоит сегодня и каков реалистичный график.

Если вы унаследовали недвижимость и не знаете, с чего начать, позвоните. Большинство таких разговоров начинается с того, что человек говорит: «Я даже не знаю, о чём спрашивать». Это совершенно нормальное место для старта.