Сдача квартиры в аренду: как по-настоящему проверить арендатора

Самая дорогая ошибка делается до договора

При сдаче жилья обычно сосредотачиваются на цене. На самом деле результат решает совсем другое: кто въедет в вашу квартиру.

Посчитайте сами. Два неоплаченных месяца, суд, уборка и ремонт после выезда — и годовой доход от аренды ушёл. Логика закона в случае жилых помещений — защищать арендатора, а не собственника. Избавиться от плохого арендатора небыстро и недёшево.

Поэтому единственное место, где вы действительно управляете этим риском, — до подписи.

Симпатия — не критерий

Самая частая ошибка — выбрать того кандидата, который был приятнее всех. Приятный человек может оказаться прекрасным арендатором. Но симпатия — это не информация, это первое впечатление, а производить его опытные проблемные арендаторы умеют особенно хорошо.

Проверяйте факты и делайте это со всеми одинаково. Одинаковая проверка — заодно и самый простой способ быть честным: вы принимаете решение не по внешности и не по ощущению, а по одним и тем же вопросам.

Что я проверяю у каждого кандидата

1. Личность. Действующий документ, удостоверяющий личность, и имя, которое и попадёт в договор. Если показывать его не хотят, разговор окончен.
2. Стабильность дохода. Где работает, как долго, есть ли испытательный срок. Справка о зарплате или выписка со счёта. У предпринимателя смотрю в коммерческом регистре, действительно ли фирма работает.
3. Платёжные нарушения. С согласия кандидата проверяю платёжные нарушения. Один старый мелкий долг — не автоматическое препятствие; препятствие — закономерность.
4. Прежний опыт аренды. Где жил раньше и почему съезжает. Если есть прежний арендодатель, прошу разрешения поговорить с ним. Один этот звонок даёт больше информации, чем весь просмотр.
5. Кто въедет на самом деле. Сколько человек, кто они, насколько долго. «Я и подруга» означает в договоре два имени.
6. Животные, курение, удалённая работа. Всё, что потом станет поводом для спора, нужно спросить заранее и записать.

Моё простое правило о доходе: если аренда и побочные расходы забирают больше трети чистого дохода, любой сюрприз — сломалась машина, сменилась работа, родился ребёнок — сразу превращается в просрочку.

Признаки, при которых я говорю нет

• Хочет въехать прямо сегодня, а договор сделать потом.
• Предлагает наличными за несколько месяцев вперёд, чтобы снять вопросы.
• Отказывается показать документ или разрешить проверку.
• История меняется: вчера работа была одна, сегодня другая.
• Торгуется о залоге, хотя об арендной плате не спорит.
• Не хочет говорить, кто ещё въедет вместе с ним.
• Давит спешкой и создаёт ощущение, что решать нужно немедленно.

Ни один из этих признаков ничего не доказывает. Но два сразу — обычно достаточная причина двигаться дальше. Пустой месяц дешевле неподходящего арендатора.

Залог, который действительно защищает

Закон разрешает в договоре аренды жилого помещения залог в размере до трёх месячных плат, и вносить его можно частями. Меньший залог означает меньшую защиту — это простой расчёт.

Запишите в договор, каков размер залога, как он хранится и на каких условиях возвращается. Расплывчатая формулировка означает, что в момент расторжения спорить будут о ней, а не о состоянии квартиры.

Договор и акт: две бумаги, которые решают всё

Устная договорённость не защищает ни одну из сторон. В письменном договоре должны быть как минимум:

• Срок и порядок расторжения. При расторжении бессрочного договора аренды жилья срок предупреждения длинный, как правило три месяца, — учитывайте это уже при заключении.
• Аренда, побочные расходы и срок оплаты, а также то, что происходит при опоздании.
• Условия залога.
• Кто отвечает за ремонт и бытовую технику и до какой суммы.
• Порядок посещения и запрет субаренды.

И затем самый недооценённый документ: акт приёма-передачи. Показания счётчиков, количество ключей, список мебели и техники и фотографии каждой комнаты в день передачи. Именно эта бумага через год решит, чья это царапина. Без неё спор идёт между вашей памятью и его памятью, и такой спор не выигрывает никто.

Две вещи, о которых обычно забывают

Страховка: ваше страхование жилья покрывает здание и ваше имущество, а не имущество арендатора. Посоветуйте арендатору застраховать своё имущество самому и запишите это в договор.

Налоги: доход от аренды нужно декларировать. Из платы за аренду жилого помещения определённую часть можно вычесть как расходы — точный порядок и ставку спросите в Налогово-таможенном департаменте, потому что здесь я мнением помочь не могу.

Коротко

Хороший арендатор стоит больше, чем хорошая арендная плата. Десять евро в месяц сверху никогда не покроют ни одного пустого месяца и ни одного суда.

Если вы не хотите сами принимать звонки по вечерам и отсеивать кандидатов, я сделаю эту работу за вас — и если кто-то проверку не проходит, скажу вам почему. Окончательный выбор всегда за вами.