Kodulaenuga ostmine: mis tuleb ära ajada enne esimest vaatamist

Vale järjekord maksab sulle korteri

Tüüpiline lugu: inimene käib kuu aega vaatamas, leiab lõpuks selle õige ja ütleb müüjale, et tahab osta — aga peab kõigepealt panka minema. Müüja võtab vahepeal vastu teise pakkumise inimeselt, kellel on laenuotsus taskus.

Head objektid ei oota. Kui sa lähed turule ilma rahastuseta, konkureerid sa alati kellegagi, kes on valmis kiiremini otsustama. Seepärast on esimene samm pank, mitte portaal.

1. Eelnev laenuotsus enne kui midagi muud

Positiivne laenuotsus ütleb sulle täpselt, mis on sinu eelarve — ja see number on peaaegu alati teistsugune kui see, mida sa ise arvasid. Otsus kehtib mõnda aega, tavaliselt paar kuud, ja seda saab pikendada.

Küsi pakkumine mitmest pangast. Erinevused marginaalis ja tingimustes on päris ning kümne või kahekümne aasta peale on need suured. Sinu praegune kodupank ei ole automaatselt parim variant.

2. Omafinantseering ja kõrvalkulud

Pangad küsivad üldjuhul vähemalt viiendiku lähedast omaosalust — täpne nõue sõltub pangast ja sinu profiilist. Riiklik käendus võimaldab osa sellest katta, kui sa kuulud sihtrühma, näiteks noore pere või tegevväelasena. Küsi seda pangast eraldi, sest seda ei pakuta alati ise välja.

Ostuhind ei ole ainus kulu. Arvesta ka:

• Notaritasu ja riigilõiv
• Panga lepingutasu ja hindamisakt
• Kodukindlustus, mille pank nõuab
• Kolimine, esmane sisustus, remont
• Puhver, millest sa ei räägi kellelegi — see, mis katab esimese üllatuse

Kui kogu raha läheb sissemakseks ja puhvrit ei jää, on iga esimese aasta probleem kohe suur probleem.

3. Tee oma laenuvõime enne korda

Pank vaatab sinu igakuiseid kohustusi ja maksekäitumist. Enne taotlust:

• Sulge kasutamata krediitkaardi limiidid ja arvelduskrediidid. Isegi kasutamata limiit vähendab laenuvõimet.
• Maksa ära väikesed järelmaksud ja kiirlaenud. Need mõjuvad ebaproportsionaalselt halvasti.
• Ära vaheta töökohta vahetult enne taotlust. Katseaeg on panga silmis risk.
• Kontrolli, et sul ei ole unustatud maksehäiret. Neid tuleb välja üllatavalt tihti.
• Kui oled ettevõtja, valmista ette pikem sissetulekuajalugu — sinult küsitakse rohkem kui palgatöötajalt.

Ja kõige tähtsam: ära osta autot järelmaksuga sel ajal, kui kodulaen on menetluses. Seda juhtub ja see lõpeb halvasti.

4. Tea, milliseid objekte pank ei rahasta

Isegi hea laenuotsusega ostja ei saa laenu ükskõik millele. Tagatis peab pangale sobima. Raskusi tekib tüüpiliselt siis, kui:

• hoonel puudub kasutusluba või ehitisregistri andmed ei klapi tegelikkusega,
• ehitis on registris teistsuguse otstarbega, kui sinna päriselt elama minnakse,
• objekt on väga halvas seisukorras või väga väikese turuga piirkonnas,
• tegemist on kaasomandi mõttelise osaga ilma selge kasutuskorrata.

Selle kontroll käib enne pakkumise tegemist, mitte pärast. Muidu maksad broneerimislepingu eest ja ei saa laenu.

5. Pane broneerimislepingusse laenu tingimus

Kui maksad broneerimistasu ja laen jääb saamata, võib see raha jääda müüjale. See on lepingu küsimus, mitte õigluse küsimus.

Seepärast peab broneerimislepingus olema kirjas, mis juhtub siis, kui pank ütleb ei — kas ja millistel tingimustel raha tagastatakse ning kui kaua on sul aega rahastus kokku saada. See on kõige tähtsam lause kogu paberis ja seda ei tohi jätta suuliseks.

6. Hindamisakt ja üllatus, mis sealt tuleb

Pank tellib kutselise hindaja akti. Kui hindaja väärtus tuleb kokkulepitud ostuhinnast madalam, arvutab pank laenusumma madalama numbri pealt ja vahe tuleb sul katta oma rahast.

See tähendab kolme võimalust: lisad omalt poolt raha, räägid müüjaga hinna üle või tehing jääb ära. Sellepärast on mõistlik teha pakkumine numbriga, mis on turu peal põhjendatav — mitte lihtsalt see, mille peale müüja käega lööb.

7. Mis toimub tehingupäeval

Laenuga tehingus allkirjastatakse notaris korraga nii müügileping kui ka hüpoteegi seadmine panga kasuks. Panga esindaja ei pea kohal olema. Raha liigub tavaliselt notari deposiidi kaudu või panga poolt otse pärast kande tegemist.

Sinu ülesanne on olla enne seda päeva kindel, et laenuleping on läbi loetud ja et sa tead täpselt, mis on esimese aasta makse ja kuidas see muutub, kui intress liigub.

Kokkuvõte

Õige järjekord on: pank, eelarve, kriteeriumid, alles siis vaatamised. Kui see on tehtud, oled sa turul see ostja, keda müüja eelistab — ja seda ei asenda ükski läbirääkimisoskus.

Kui sa ostad esimest kodu ja tahad, et keegi selle tee sinuga läbi käiks, kirjuta. Esimene vestlus on tasuta ja kui selgub, et saad ise hakkama, ütlen sedagi.