Pärandvara müük: kolm asja, mida pärijad tavaliselt ei tea

Kõige raskem osa ei ole müük

Pärandvara müük on ainus töö, kus ma räägin klientidega rohkem inimestest kui ruutmeetritest. Otsustajaid on mitu, kõigil on erinev suhe selle koduga ja tavaliselt on keegi äsja surnud. Kiirustada ei ole vaja.

Küll aga tasub teada, kus see protsess kõige sagedamini kinni jääb. Peaaegu alati on see üks kolmest kohast.

1. Sina ei saa müüa seda, mis ei ole kinnistusraamatus sinu nimel

Kõige levinum arusaamatus. Inimene helistab ja ütleb, et ema korter on tühi ja tahaks selle müüki panna. Küsin, kas pärimismenetlus on tehtud. Vastus on sageli, et testament on olemas — nagu oleks sellest piisanud.

Testament ei ole omandiõigus. Enne müüki peab olema:

1. Pärimismenetlus algatatud notari juures. Seda teeb keegi pärijatest avalduse alusel.
2. Pärimistunnistus välja antud. See on dokument, mis ütleb, kes on pärijad ja millistes osades.
3. Kanne kinnistusraamatus muudetud pärijate nimele.

Alles siis saab müüa. See võtab aega ja see aeg tuleb müügiplaani sisse arvestada — mitte avastada seda nädal enne notarit, kui ostja on juba leitud ja tema laenuotsus hakkab aeguma.

Teine asi, mida sageli ei teata: pärandiga tulevad kaasa ka kohustused. Kui lahkunul olid võlad või hüpoteek, ei kao need pärimisega. Kui pilt on ebaselge, uuri see välja enne, kui midagi vastu võtad — ja küsi selle kohta nõu notarilt, kes menetlust teeb.

2. Maksuküsimus, mis tuleb enamasti üllatusena

Päritud korteri müügil ei ole sul soetusmaksumust selles mõttes, milles see on inimesel, kes korteri ise ostis. Sa ei ole selle eest maksnud, seega ei ole ka summat, mille võrra müügitulu vähendada.

Praktikas tähendab see, et maksukohustus võib tulla oluliselt suurem, kui pärijad ette kujutavad. Reeglites on erandeid — näiteks on oluline, kas vara on olnud kellegi enda elukoht ja kui kaua.

Ma ei ole maksunõustaja ja ma ei anna sulle siin numbrit. Anna endale üks lihtne reegel: enne kui sa hinna kokku lepid, küsi oma konkreetse olukorra kohta vastus Maksu- ja Tolliametist või maksunõustajalt. Vahe teadmise ja mitteteadmise vahel võib olla mitu tuhat eurot ja seda ei saa tagantjärele parandada.

Kui pärijaid on mitu, tuleb see arvutus teha igaühe jaoks eraldi. Olukorrad erinevad.

3. Mitu pärijat tähendab, et üks vastuseisja peatab kõik

Kui korter kuulub mitmele pärijale kaasomandis, ei saa üks pärija seda üksi müüa. Otsus peab olema ühine. See on koht, kus perekonnad kõige sagedamini kinni jäävad — mitte pahatahtlikkusest, vaid sellepärast, et kellelgi on teine ajaraam või teine hinnaootus.

Mis aitab:

• Üks esindaja. Notariaalne volikiri ühele pärijale, kes suhtleb maakleri, notari ja ostjaga. Muidu käib iga küsimus läbi nelja telefoni ja vastus võtab nädala.
• Hinnaootus kokku enne kuulutust. Kirjuta üles alumine piir, milleni ollakse valmis minema. Ilma selleta tuleb esimese pakkumise peale vaidlus, mitte otsus.
• Selge kokkulepe kulude ja jaotuse kohta. Kes maksab kommunaalid müügi ajal, kuidas jaotatakse tulu, mis saab mööblist ja isiklikest asjadest.
• Väljaostmise variant. Kui üks tahab müüa ja teine mitte, on sageli mõistlikum lahendus, et üks ostab teise osa välja. Selleks on vaja ausat hinnangut ja seda annan ma sama moodi nagu müügi puhul.

Kui kokkulepet ei tule, on olemas ka kaasomandi lõpetamise tee kohtu kaudu. See on aeglane ja kallis ning tulemus on peaaegu alati kõigi jaoks halvem kui kokkulepe. Ma soovitan seda ainult siis, kui muud võimalust päriselt ei ole.

Praktilised asjad, mis jäävad tavaliselt viimasele minutile

• Kommunaalid ja ühistu. Kontrolli võlgnevused ja remondilaenu seis. Ostja pank küsib neid niikuinii ja avastatud võlg tehingupäeval tähendab edasilükkamist.
• Tühjendamine. Isiklikud asjad tuleb läbi vaadata ja see on emotsionaalselt kõige raskem osa. Anna endale selleks päris aeg, mitte üks laupäev.
• Kindlustus ja küte. Tühi korter talvel on risk. Ära lase kindlustusel katkeda.
• Ära remondi. Päritud korteris on kiusatus „veel natuke korda teha“ suur. Enamasti läheb see raha kaotsi. Tühjendamine, koristus ja korralikud fotod annavad rohkem.

Kuidas mina siin aitan

Ma ei tee pärimismenetlust ega maksuarvutust — need on notari ja maksunõustaja töö. Aga ma tean, mis järjekorras asjad käima peavad, ja ma oskan öelda, mis on korter täna väärt ning mis on realistlik ajakava.

Kui sa pärisid kinnisvara ja ei tea, kust alustada, helista. Enamik neist vestlustest algab sellest, et keegi ütleb: „Ma ei tea isegi, mida küsida.“ See on täiesti korras koht, kust alustada.